Evaluation immobilière pour les Particuliers
LAURENT PITRA & ROXANE QUEFFELEC EXPERTS IMMOBILIERS
Expertise immobilière pour les particuliers
Evaluation du viager, calcul du bouquet de la rente viagère
Calcul de la valeur vénale
Afin de procéder au calcul de la rente viagère, il est nécessaire dans une première phase de déterminer « la valeur occupée » du bien. Cette valeur occupée est égale à la valeur vénale dudit bien auquel il convient de retrancher la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation.
Calcul du "bouquet"
Dans une deuxième phase, nous calculons le capital qui sera converti en rente. Ce capital représente la différence entre la valeur occupée du bien objet de notre expertise et le « bouquet » versé comptant. Enfin, nous appliquerons à ce capital un taux de rente que nous choisissons en fonction de l’âge de la crédirentière (et/ou) du crédirentier.
EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER DU MAJEUR SOUS TUTELLE
Inventaire du patrimoine
Le tuteur doit faire procéder à un inventaire du patrimoine du majeur protégé dans les trois mois de l'ouverture de la tutelle (article 503 du Code civil).
Garantie Bancaire
Evaluation du risque hypothécaire
Dans le cadre d’un financement par exemple d’un prêt relais, l’organisme prêteur peut demander une expertise immobilière pour apprécier le risque hypothécaire.
Déclaration IFI - Evaluation du patrimoine immobilier du redevable
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Nous intervenons pour l'évaluation du patrimoine immobilier dans le cadre de la déclaration IFI dans le Var, les Alpes-Maritimes, les bouches-du-Rhône, sur des villes telles que : Saint-Tropez, Gassin, Ramatuelle, Nice, Cannes, Antibes, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Menton…
Les dispositions de l’article 964 du CGI énoncent que lorsque la valeur des actifs est supérieure à 1 300 000 € :
1° Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France.
Toutefois, les personnes physiques mentionnées au premier alinéa du présent 1° qui n'ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elles ont leur domicile fiscal en France ne sont imposables qu'à raison des actifs mentionnés au 2°.
Cette disposition s'applique au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicile fiscal a été établi en France ;
2° Les personnes physiques n'ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers.
Sauf dans les cas prévus aux a et b du 4 de l'article 6, les couples mariés font l'objet d'une imposition commune.
Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l'article 515-1 du code civil et les personnes vivant en concubinage notoire font l'objet d'une imposition commune.
Les conditions d'assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année.
Succession - évaluation du patrimoine immobilier du défunt
Détermination de la valeur vénale
Dans un délai de 6 mois à compter du décès et sauf cas d'exonération particulière, il est nécessaire pour les héritiers ou légataires de déclarer le patrimoine du défunt. En présence de biens immobiliers la valeur vénale doit être déterminée. Dans l’opération une sous-évaluation peut soit engendrer le droit de reprise de l'administration fiscale. Soit, en cas de revente des biens, générer une imposition plus élevée sur la plus value immobilière car cette dernière est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (montant figurant sur la déclaration de succession). Enfin, dans le cas ou l’héritier serait exproprié, une sous-évaluation risque d'entraîner le paiement d'une plus faible indemnité.
Liquidation - Evaluation du patrimoine immobilier des indivisaires
Divorce ou indivision successorale
Dans le cadre d’un divorce ou bien de la sortie d’une indivision successorale, les opérations de liquidation consisteront notamment à évaluer un patrimoine qui devra par la suite être partagé entre les indivisaires.