Estimation des biens immobiliers lors du divorce
LAURENT PITRA & ROXANE QUEFFELEC EXPERTS IMMOBILIERS
Expert évaluateur immobilier agréé
Le rôle de l'expert immobilier
Lors du divorce, le concours d’un expert immobilier peut être d’une aide précieuse pour évaluer le patrimoine immobilier des époux. En effet, dans une situation souvent conflictuelle, l’expert immobilier garantit à chacune des parties une évaluation en toute indépendance et impartialité et par là même pourra permettre la réussite d’un projet liquidatif juste et équilibré.
Ces dernières années la part de l’immobilier dans le patrimoine des français a progressé, il s’élève généralement exponentiellement avec l’âge. Les enjeux techniques essentiels dans les opérations de liquidation seront une juste évaluation de l’actif commun.
L’expertise immobilière est une spécialité à part entière. Une charte a été signée le par les principales organisations représentatives d’experts immobiliers français mais aussi par le Conseil Supérieur du Notariat. Depuis, elle a fait l’objet de modifications pour prendre en compte les nouvelles normes Européennes et internationales. Il s’agit d’une base indispensable pour tout professionnel qui se consacre à l’évaluation immobilière.
L’expert évaluateur peut intervenir à plusieurs périodes de la procédure de liquidation. Aussi bien durant la procédure de divorce, mais également beaucoup plus tard au moment du partage judiciaire. Quelque soit la période concernée, que sa mission soit ordonnée par le juge, par certains notaires soucieux de s’adjoindre les services d’un « homme de l’art » ou bien à l’amiable à la demande d’une des parties, l’expert immobilier est compétent essentiellement en matière d’évaluation. A cette fin, il prend en compte certains facteurs et utilise des méthodes d’estimation reconnue par la charte de l’expertise en évaluation immobilière.
Les facteurs pris en compte pour l'évaluation d'un bien
Les facteurs physiques
En premier lieu, les facteurs physiques de la valeur, pour un terrain il s’agit : De la configuration, du relief, du sous-sol, des éléments d’équipements, l’encombrement, la charge foncière ainsi que la ventilation construction / terrain ; Pour les constructions il faut prendre en compte : L’architecture, le second œuvre, le diagnostic technique, l’appréciation du coût de la construction, les travaux et leur incidence sur la valeur vénale, l’amortissement et la vétusté, l’obsolescence et la décote pour immobilisation.
Les facteurs économiques et sociologiques
Secondement, il ya les facteurs économiques et sociologiques de la valeur. Il s’agit d’étudier le fondement économique de la valeur en fonction de la spécificité du bien mais aussi de son utilité et de sa rentabilité. Il convient également de prendre en compte, le fonctionnement du marché par ces caractéristiques et notamment le comportement es ces acteurs. Il est aussi nécessaire de tenir compte des cycles immobiliers et du contexte local.
Les facteurs juridiques
Enfin, les facteurs juridiques de la valeur. Il s’agit : Du droit de propriété, des règlementations d’urbanismes, le cas échéant des servitudes de droit public ou de droit privé, des législations des loyers d’habitation et des règlements de copropriété.
3 catégories de facteurs pour l'évaluation des biens
Tous ces facteurs ont une influence directe sur l’évaluation des biens. Ils sont indispensables pour donner aux parties une juste valeur de leur actif commun. Seul un professionnel de terrain peut sérieusement analyser l’ensemble de ces éléments. L'expert immobilier est le spécialiste de l'expertise en évaluation immobilière.