Estimation Locaux d'Habitation
LAURENT PITRA & ROXANE QUEFFELEC EXPERTS IMMOBILIERS
Expert évaluateur immobilier agréé
Les Maisons individuelles
Les facteurs déterminants de la valeur
La situation
Au-delà des caractéristiques qui doivent être relevés de manière assez similaire à un appartement, il convient ici de s’attacher de manière plus marquée à la qualité de l’environnement mais aussi de la distance qui sépare le bien à évaluer des centres économiques et par là même de la desserte des transports publics pour les rejoindre.
La qualité de la construction
L’âge de la construction, la qualité architecturale, quels sont les matériaux employés ? Quel est son état d’entretien et de conservation. S’agit-il d’une maison de plain pied ?
Les équipements, les finitions de la maison
A l’identique des « qualités intrinsèques de l’appartement » il faut apprécier la qualité des équipements, des matériaux utilisés pour le second œuvre et des finitions. Plus globalement de l’état locatif.
Urbanisme
Reste-t-il des droits à bâtir. Ce facteur est un élément important dans la détermination de la valeur du bien à fortiori lorsqu’un détachement de parcelle est réalisable.
Facteurs juridiques
Servitudes de passage ou servitude non aedificandi sur une partie du terrain, servitude non altus tollendi ou tout autre servitudes sont des éléments très important pour la détermination de la valeur.
Surface, configuration du terrain, implantation de la construction, aménagements
La surface du terrain, la configuration du terrain (plat, en pente, rectangulaire, exposition, etc) ainsi que l’implantation de la construction sur celui-ci sont d’autant d’éléments qui influent sur l’attractivité du bien et donc sur sa valeur. La qualité des aménagements extérieurs ainsi que l’absence ou la présence d’annexes sont aussi des éléments à prendre en compte.
La situation locative
Le cas échéant, analyse identique à celle utilisé pour l’évaluation d’un appartement.
Le marché immobilier
Etude des facteurs économiques.
Principales méthodes d’évaluation utilisées
L’évaluation par comparaison, terrain intégré
Cette méthode est parfaitement adaptée lorsque les éléments de comparaisons utilisées pour déterminer un prix moyen au m² (habitable ou m² développé hors œuvre pondéré) ont une forte similitude en terme de surface de terrain. Dans le cas contraire il convient d’adapter le prix au m² au regard de la différence de surface avec les éléments de comparaisons.
La méthode d’estimation par sol et construction
Cette méthode permet d’apprécier séparément la valeur du terrain et la valeur de la construction pour en dégager in fine une valeur globale. S’agissant du terrain il s’agira de déterminer un prix par comparaison à des terrains similaires auquel il convient d’appliquer un abattement dont le taux est lié à l’importance des droits à bâtir restants mais aussi de la configuration et de l’implantation des constructions. Concernant l’estimation de la maison il convient de calculer dans un premier temps le coût de reconstruction à l’identique auquel il est appliqué un abattement pour vétusté adapté en fonction de l’état actuel de conservation et d’entretien de la construction. Un second abattement est appliqué pour corriger l’obsolescence du bien qui a pu perdu de son utilité dans le temps. Pour être en phase avec le marché il peut être nécessaire d’appliquer un troisième abattement qui permettra d’adapter la valeur au prix du marché.
Les appartements
Les facteurs déterminants de la valeur
Situation de l’immeuble
Nous apprécierions d’une manière globale l’attractivité potentielle de la région, de la ville puis plus précisément du quartier et de la rue dans lequel se situe l’immeuble considéré. Il s’agit là d’appréhender la qualité de l’environnement de l’immeuble tel que par exemple la desserte par les transports en commun, les équipements sportifs et culturels, la diversité des commerces, des établissements de santé et leurs proximités.
La qualité de construction de l’immeuble
Il convient ici d’analyser les facteurs liés à la qualité de la construction, son âge, et son état d’entretien.
La situation juridique de l’immeuble
L’immeuble est-il en copropriété si oui, un syndic a-t-il été nommé ? Existe-t-il des servitudes ? Le terrain sur lequel est édifié l’immeuble bénéficie t’il de droits résiduels à construire ou d’une possibilité de surélévation ?
Les qualités intrinsèques de l’appartement
Nous analyserons sa situation au sein de l’immeuble. Soit l’étage où il se situe ainsi que l’absence ou la présence d’un ascenseur, son exposition, les nuisances visuelles ou sonores qui pourraient l’impacter. Le montant des charges est-il élevé ? L’appartement a-t-il en annexe une place de stationnement ou un box ?
Il convient de connaître sa surface, le cas échéant celles de ses annexes la hauteur sous plafond ; d’appréhender l’ingéniosité de sa configuration, la qualité de ses équipements et plus globalement son confort ; quelle est son état, y-a-t’il des travaux à engager ?
La situation locative
L’appartement est-il libre d’occupation ou grevé d’un bail, si oui de quelle durée et quelles en sont les conditions ?
Le marché immobilier
C’est l’analyse de l’offre et la demande pour des biens comparables situés dans un même secteur à la date de l’évaluation.
Méthodes d’évaluation utilisées
La méthode la plus utilisée est la méthode par comparaison. Il convient ici de rechercher un prix moyen au m² habitable pour des locaux semblables dans le même secteur que le bien à évaluer.
Concernant les appartements loués, l’évaluation peut se faire à partir de références de transactions d’appartements loués. Ces dernières pouvant être difficiles à rechercher, l’estimation peut s’effectuer également à partir de références de comparaison d’appartements libres d’occupation, dans ce cas, il convient d’appliquer un abattement qui sera adapté en fonction des conditions et de la date de fin du bail. Enfin, la méthode par la capitalisation consiste à appliquer au revenu annuel généré par la location, un taux de capitalisation convenablement choisi à partir de taux relevés dans des transactions d’appartements similaires loués en tenant compte cependant des spécificités de l’appartement ainsi que des conditions dans lesquelles il est loué.