Estimation des terrains

LAURENT PITRA & ROXANE QUEFFELEC EXPERTS IMMOBILIERS

Experts évaluateurs immobiliers agréés

Les Facteurs de la valeur d'un terrain constructible

Estimation d'un terrain constructible

Dans l'évaluation d'un terrain constructible plusieurs critères sont à prendre en considération. L'une des premières analyses qui doit être réalisée doit porter sur l'offre et la demande et par là même sur la rareté du foncier qui va nous donner une première indication sur la situation du marché dans un secteur donné. La deuxième question qui se pose à l'expert en évaluation immobilière porte sur les qualités intrinsèques du terrain qui est porté à son appréciation. Car quand bien même il existe une véritable demande sur un secteur donné, le terrain objet de l'analyse de l'expert remplit-il les critères qui sont exigés par la demande ? C'est pourquoi, il convient de prendre en compte dans l'expertise les éléments suivants :

  • La situation
  • Les règles d'urbanismes applicables
  • La surface
  • La configuration

L'expert immobilier procèdera notamment à l'analyse de l'ensemble de ces éléments et portera des apprécations. Une étude du marché sera également effectuée par l'expert immobilier à travers une analyse des transactions effectivement réalisées dans le secteur où est implanté le terrain à estimer.

Les méthodes pour estimer la valeur d'un terrain

Méthodes d'expertise employées

Par application d'un prix unitaire au m² par comparaison à des transactions de terrains similaires ou approchants. Cette méthode est très employée lorsque les terrains sont facilement comparables et dont les caractéristiques physiques correspondent globalement à la demande des acquéreurs potentiels.

Par application d'un prix au m² mais en appliquant un abattement par zone. Cette méthode est utilisée lorsque l'expert doit estimer un terrain qui ne correspond pas vraiment à la demande en termes de surface (surfaces supérieures à celles recherchées par les acquéreurs potentiels). Dans ce cas et lorsque aucun détachement n'est possible l'expert appliquera des abattements par zones du terrain qui constituent les parties qui excédent la surface généralement recherchée par la demande locale.