Estimation de valeur locative commerciale

LAURENT PITRA & ROXANE QUEFFELEC EXPERTS IMMOBILIERS

Expert évaluateur immobilier agréé

Estimation d'un fonds de commerce

Un fonds de commerce est constitué par des éléments incorporels et corporels.

Les éléments incorporels

Il s’agit principalement de la clientèle et du droit au bail. Mais aussi, de l’enseigne ou du nom commercial. Le cas échéant des agréments indispensables à l’exercice d’une profession et des contrats de franchise.

Les éléments corporels

  • Les aménagements et agencements qui ont été réalisés par l’exploitant et qui permettent une optimisation des locaux pour son activité considéré.
  • L’ensemble du matériel nécessaire à l’exploitation du commerce.

Les facteurs déterminants pour l'évaluation d'un fonds de commerce
Premièrement, il convient d’analyser la qualité de l’emplacement du commerce, puis les caractéristiques intrinsèques du local c'est-à-dire sa configuration, ses équipements, son état d’entretien.
Secondement, c’est une étude de l’ensemble des facteurs juridiques et principalement des conditions qui ont été rédigées dans le contrat de bail.
Enfin, il faut appréhender les facteurs économiques et financiers et par là même la rentabilité du fonds de commerce.

Valeur du fonds de commerce et Indemnité d'éviction

Dans le cas de non renouvellement du bail commercial et si le fonds de commerce n'est pas transférable, il convient notamment de rechercher la valeur du fonds de commerce pour indemniser le locataire commercial.

Cette indemnisation est prévue à l'article L 145-14 du Code de Commerce qui édicte : "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.".

Loyers commerciaux

Le statut des baux commerciaux est régi par le décret 53-960 du 30 septembre 1953. Les dispositions sont codifiées aux articles L145-1 à L 145-60 et R 145-3 à R 145-33 du Code de commerce.
Ce statut a pour objectif de protéger le locataire dans son activité commerciale. Pour cela, Il détermine une durée minimale pour le bail (9 ans), attribue au locataire un droit au renouvellement à l’expiration du bail, il permet sous certaines conditions de modifier la destination contractuelle des lieux loués (déspécialisation), il instaure une règle de plafonnement du loyer au moment du renouvellement.

Révision du loyer en cours de bail

Le loyer initialement est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail.
La révision du loyer en cours de bail est possible selon deux types de révisions qui sont d’ordre public :

  • La révision triennale (en l’absence de clause d’indexation)
  • La révision résultant d’une clause d’échelle mobile)

Le montant du loyer du bail renouvelé

Les parties peuvent fixer librement le montant du loyer du bail renouvelé. Toutefois, en cas de désaccord, le montant du loyer renouvelé est soumis aux critères suivants :

  • Le montant du loyer doit être égal à la valeur locative (article L 145-33 du Code de commerce)
  • La variation du loyer de la fixation initiale à l’expiration du bail ne peut être supérieure à celle l’indice ICC (ou ILC) sur la même période. C’est le plafonnement.

Cette règle du plafonnement est applicable dès lors que la durée du bail n’est pas contractuellement supérieure à 9 ans, ou bien si ce dernier c’est poursuivi par tacite prolongation pour une période inférieure à 12 ans.
Les exceptions à cette règle du plafonnement sont d’une part une modification notable en cours de bail des éléments énoncés aux articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-8 du Code de commerce. D’autre part s’il s’agit de locaux monovalents, de locaux à usage exclusif ou des terrains loués nus.

Détermination de la valeur locative

La valeur locative est déterminée selon les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expertise pour déterminer la valeur locative consiste à analyser minutieusement les caractéristiques du local, les conditions du bail, le cas échéant étudier l’évolution des facteurs locaux de commercialité et réaliser une étude comparative des prix pratiqués dans le voisinage.